關(guān)注土地增值稅清算時(shí)20%加計(jì)扣除項(xiàng)目

我國土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用繁多，核算比較麻煩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅清算時(shí)，特別是加計(jì)20%的扣除時(shí)，需要特別注意。

靠前，取得土地使用權(quán)時(shí)所繳契稅可計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付契稅的扣除問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，可作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)。

第二，裝修費(fèi)用能否加計(jì)扣除視情而論?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（四）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。既然規(guī)定裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本，則應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除；對于房屋的精裝修部分，如果屬于與房屋不可分離，一旦分離將會導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、功能損壞的部分，應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除。但是，對于電視機(jī)、壁式空調(diào)等可以分離的部分，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，且不得加計(jì)扣除。總之，凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

第三，轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)率按每年加計(jì)5%計(jì)算。上述國稅函〔2010〕220號文件第七條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年。超過1年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月，可以視同為1年計(jì)算。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;如果建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

第五，取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，不包括***以各種形式減免或者返還的金額。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時(shí)***以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益。按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，以上支出在“開發(fā)成本”中列支，收到返還的上述資金應(yīng)沖減開發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將上述實(shí)際支付的***代收費(fèi)用從“開發(fā)成本”調(diào)入“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，不享受加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。

第六，實(shí)際支付的代收費(fèi)用可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民***的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。

（一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

由于土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)制定實(shí)施，所以全國各地不完全一樣，有時(shí)同一省的不同省轄市之間也有差異。目前一般有以下費(fèi)用作為***代收費(fèi)不允許加計(jì)扣除，包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金。