市政建設配套費真的必須交契稅？

　　一個學員說：他們那里，地稅跑到住建局打印出各公司繳納的市政建設配套費，然后以此金額要求繳納契稅——承受國有土地使用權契稅。

　　這個配套費是新建、改建、擴建不動產(chǎn)交繳納或補繳納的規(guī)費，跟契稅應該八竿子打不到一起，為什么要交契稅呢?

　　但是，大家都認為要交契稅。包括稅務人員、稅務專家和許多會計，尤其是契稅交得非常多的房地產(chǎn)行業(yè)，你去問問房地產(chǎn)會計，十有八九都會一本正經(jīng)地告訴你：配套費本來就是要交契稅的。

　　眾口鑠金、三人成虎，果真如此嗎?通過這件小事，來剖析一下納稅的規(guī)則。

　　首先學習基礎知識。契稅是對轉移土地、不動產(chǎn)產(chǎn)權征的稅。關于轉讓國有土地使用權時，契稅的計稅依據(jù)，《契稅條例》和《細則》是這樣規(guī)定的：

　　《契稅條例》說：國有土地使用權出讓，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。

　　什么是“成交價”呢?

　　《契稅條例細則》規(guī)定：條例所稱成交價格，是指土地權屬轉移合同確定的價格。

　　可見，從契稅的基本規(guī)則看，其計稅依據(jù)是合同確定的價格。比如，出讓土地合同約定價格1億，地方***減免你1千萬、返給你1千元，你仍然要按1億這一合同價格，來交契稅。

　　這就是契稅的法規(guī)、規(guī)章所規(guī)定的這個公式，以后會用：

　　契稅計稅依據(jù)=成交價=合同價。

　　一直以來，這一規(guī)定是明確的。但2004年，財政部和稅務總局聯(lián)合發(fā)了一個財稅【2004】134號文，對以上規(guī)則進行了解釋：

　　134號文是一個理解起來非常容易出偏差的文件，我把原文，以及其它兩個相關文件，放在一起，另成一個文章，供大家參考。

　　134號首先進行明確：

　　出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。

　　其核心是：“全部經(jīng)濟利益”，通俗講就是買這地花的全部的錢!

　　“全部經(jīng)濟利益”與“合同約定的價格”顯然不一樣，前者范圍明顯大于后者。規(guī)范性文件明顯在法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定之外加大了納稅義務。這一加大納稅義務的規(guī)定，在《條例》和《細則》中，并未有對財政部的授權。

　　所以，134號文這一規(guī)定，必定只能是對《條例》和《細則》解釋而非改變，它也必須要遵循“成交價=合同價”這一基本規(guī)則。

　　理解134號文這句全部經(jīng)濟利益，還有兩點非常重要：

　　1) 只針對“出讓”國有土地，不適用于其它方式取得土地。其它方式取得土地，只能按《契稅條例》及其細則的規(guī)定納稅。

　　2) 此經(jīng)濟利益，只局限于“為取得土地使用權”而支付。

　　所以，企業(yè)支付的一筆錢，要不要被征契稅，關鍵看其是不是“為取得出讓土地”而支付的。

　　比如，如果是轉讓土地，則所有支付都不能適用本條征契稅;如果是為進行建設而支付的，也不能適用本條征契稅。——這就是直接得出的結論。

　　再比如：土地出讓合同約定，受讓方要建設一些安置房無償移交給***，則這些安置房顯然地構成了經(jīng)濟利益，應按其公允價值，繳納契稅。因為它是合同中約定的經(jīng)濟利益。同理，合同約定的必建項目是限價房呢?則其售價與市場價之差，應該作為支付的經(jīng)濟利益，繳納契稅。

　　反之，如果是在合同約定的范圍與事項之外，企業(yè)因為受到其它釘子戶的阻礙而支付的賠償，則不屬于合同約定的經(jīng)濟利益，不繳納契稅。

　　但麻煩的是，這句話之后，134號文又對之進行了一個細化，導致諸如配套費之類的支出，被認為“本來就該”交契稅。

　　(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

　　協(xié)議方式出讓土地，契稅計稅依據(jù)為成交價，這一規(guī)定與《條例》無異，同時規(guī)定：“成交價格包括……配套費……等承受者應支付的利益。”

　　注意，凡契稅中的“成交價”三字，在《細則》里是被明文定義了的，成交價=合同價，財政部也不能修改、只能使用。實際上我們看到，134號文也沒有重新“定義”成交價，只是指出，其有可能包含了配套費。

　　所以，134號文只這樣理解：如果成交價里包含有配套費，則配套費不能扣除，因為它是“取得土地的全部經(jīng)濟利益”。

　　反之，如果出讓合同價格中沒有配套費，能夠理解為：契稅計稅依據(jù)=成交價=合同價+合同外配套費嗎?

　　顯然不能得出這樣的結論，首先，它與《條例》和《細則》的規(guī)定相矛盾;其次，從134號文中得不出這樣的規(guī)定;最關鍵一點，134號文不能突破成交價=合同價，這一基本契稅原則。

　　134號文接下來，又規(guī)定了競價出讓方式：

　　(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

　　這一項規(guī)定與上項協(xié)議出讓方式如出一轍。先是肯定其一般為“成交價格”，同時規(guī)定包括配套費、補償費在內的其它費用包括在內。

　　所以，我們分析的要點也是一樣的：這些費用如果包括在成交價、合同金額之中，則征契稅;如果本身就沒有包含在合同之中，則也不能認為“成交價=合同價+合同之外的相關費用。”

　　理解以上問題的核心要點，是理解，“成交價”三字有著明確的《細則》定義，規(guī)范性文件只能在其定義的規(guī)則之內進行解釋，解釋為“合同約定的全部經(jīng)濟利益”才是合法的。

　　如果在解釋與適用時，超過了《細則》定義范圍，包括了合同約定之外的經(jīng)濟利益，則顯然就錯了，要么解釋與適用錯了，要么134號文錯了。我傾向于認為134號文是正確的，是這樣的解釋與適用錯了。

　　明白了134號文的真實意義，我們就知道了，“配套費本來就要征契稅”，“配套費一律要征契稅”，這樣的理解是錯誤的。當面臨稅務機關以配套費征契稅的理由時，納稅人如果敢于進行爭議的話，其理由參考如下：

　　1、 如是自己土地不是出讓取得，則完全不應該被契稅，完全不適用134號文，而按《條例》與《細則》納稅。

　　2、 出讓土地情況下，如果自己的配套費(以及其它支出)不是出讓合同約定的支出，則也不應該適用134號文，因為134號文不能違反上位法，不能重定義“成交價”，它只能是針對合同內支出進行規(guī)定。

　　3、 “為進行建設”而繳納的規(guī)費，并非“為取得土地”而繳納的規(guī)費，這一點從各地《配套費征收管理辦法》中可以找依據(jù)。比如，某直轄市的配套費征管辦法規(guī)定：

　　第二條 凡在本市城市(鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)范圍內新建、改建、擴建建設項目的單位和個人(以下統(tǒng)稱建設項目業(yè)主)，均應按本辦法規(guī)定繳納城市建設配套費

　　就是說，繳這個費是為了建設，而非為取得出讓土地。這樣，直接與134號文自己規(guī)定的“為取得該土地支付”相矛盾，從而不適用于134號文。這一點也是一個可利用的理由。

　　從規(guī)則上理解稅，與從表面上理解稅差異何其之大。納稅之事，只有輸贏，沒有對錯。

　　相關知識——房企無須就城市基礎設施配套費申報繳納契稅（附地方口徑匯總）