四級超率累進稅率的土地增值稅法，你明白了嗎？

《稅屋》提示：被遮擋部分為“且增值稅率未超過20%”

土地增值稅法

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

知識點：納稅義務人和征稅范圍

（一）納稅人

　　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個人。

　　注意：

　　1.不論法人與自然人、不論經(jīng)濟性質、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論行業(yè)與部門，只要有償轉讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人；

　　2.轉讓房地產(chǎn)過程中稅款的繳納

知識點：稅率——四級超率累進稅率

知識點：應稅收入與扣除項目

　　增值額＝應稅收入－扣除項目金額

（一）應稅收入的確定

　　1.轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入；

　　2.營改增后，土地增值稅的應稅收入：不含增值稅收入；

　　3.考試中需要關注：銷售（含視同銷售）比例影響扣除項目比例。

（二）扣除項目的確定（新5舊3）

1.銷售新房及建筑物

　　（1）取得土地使用權所支付的金額

　　包括地價款，有關費用和稅金（如契稅）。

　　注意：

　?、俸醵?，不含印花稅；

　?、诒壤ㄅc開發(fā)比例、銷售收入比例匹配）。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　注意：

　?、俨话ɡ⒅С觯b修費用；

　　②比例（與銷售收入比例匹配）。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，而是按稅法的標準計算扣除

　　兩種扣除方式

　　靠前種扣除方式：利息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　利息的規(guī)定

　?、倮⒆罡卟荒艹^按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　?、诶⒌纳细》劝磭业挠嘘P規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

　?、蹖τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別。

　　第二種扣除方式：不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　注意

　　①全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用注意事項

　?、賰煞N扣除方式；

　　②比例（與銷售收入比例匹配），包括單獨扣除的利息也需要按比例計算扣除；

　?、蹮o論賬務如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別。

（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加；不包括增值稅

　　②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加、印花稅；不包括增值稅

（5）財政部確定的其他扣除項目

　　①從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用

　?、诩佑嬁鄢剑ㄈ〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

銷售新房扣除項目總結

2.銷售舊房及建筑物

　?。?）取得土地使用權所支付的地價款或出讓金（應提供憑據(jù)）、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用

　　（2）舊房及建筑物的評估價格＝重置***×成新度折扣率

　?。?）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅（需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評估價格，但能提供購房**的情形下適用），不包括增值稅。

　　銷售舊房及建筑物

　　不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按**所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

　?、佟懊磕辍保喊促彿?*所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　?、趯{稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　既沒有評估價格，又不能提供購房**的，地方稅務機關可以核定征收.

　　銷售舊房及建筑物——稅金的扣除