購房營業(yè)稅怎么算？和增值稅區(qū)別是什么？

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　　之前在一次分享中提到“增值稅是價外稅”，不少小伙伴留言，對價內(nèi)稅及價外稅存在諸多疑問，甚至直接表示難以理解。

　　今天咱們就針對這個問題來一次討論，算是一個小小的知識點補充吧。

　　

　　我們先以例題的方式回顧一下計算增值稅的過程：

　　萬科某項目18年8月銷售額5億元(含稅價格)，可計入當(dāng)期土地成本為1億元，可抵扣的進(jìn)項稅為0.25億元，請計算該項目所需繳納的增值稅?

　　計算步驟：

　?、俨缓愪N售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+10%)=(5-1.0)÷(1+10%)=4.09億元

　　②銷項稅=銷售額*10%=4.09*10%=0.409億元

　?、墼鲋刀?銷售稅-進(jìn)項稅=0.409-0.25=0.159億元

　　這道例題看似很簡單，但是其中有一環(huán)很多朋友表示很難理解，即：銷售額為什么要除以(1+10%)?為什么要除這個數(shù)呢?這個數(shù)為什么是(1+10%)而不是(1-10%)呢?

　　好問題!

　　要講清楚這個問題，那我們首先就得從營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別開始講起。

　　我們都知道，自2016年5月1日開始房地產(chǎn)行業(yè)納入了“營改增”的試點范圍，二者的主要區(qū)別是：“營業(yè)稅是價內(nèi)稅，無抵扣;增值稅是價外稅，存在抵扣”。

　　重點來了，這里面提到的“增值稅是價外稅”即是上面問題中的關(guān)鍵，如何來理解呢?價外稅和價內(nèi)稅又是什么鬼?

　　一個明顯的特征就是，在交易中，價內(nèi)稅由銷售方承擔(dān)，而價外稅則由購買方承擔(dān)。價內(nèi)稅包含在價格之內(nèi)，價外稅是銷售價格以外的稅額。

　　

　　如果小明和小東分別在營改增前后都從同一家開發(fā)商萬科手中購買同一小區(qū)的商品房，首付都是200萬。營業(yè)稅稅率為5%，增值稅稅率為10%，各自繳納稅額的差異在哪里呢?

　　先看營業(yè)稅，因為是價內(nèi)稅，計稅依據(jù)其實是【含營業(yè)稅價】.

　　如果小明在營改增之前買房得到的是營業(yè)稅發(fā)票，同樣是付款200萬，小明拿到的營業(yè)稅發(fā)票上僅僅會注明200萬房款，該200萬全部都是萬科的主營業(yè)務(wù)收入，不會說交了多少稅;

　　營業(yè)稅在月末的時候由萬科會計結(jié)轉(zhuǎn)核算，營業(yè)稅額=200萬×5%=10萬，該稅額會計入萬科利潤表中的營業(yè)稅金及附加項目。

　　

　　(征收營業(yè)稅的情況)

　　很想給大家找一張商品房營業(yè)稅發(fā)票，但是網(wǎng)上確實翻了個遍也沒找到，就隨便找了一張營業(yè)稅發(fā)票將就看一下吧，可以清晰地看到發(fā)票上只有總金額，是看不到具體需要繳納的稅額：

　　

　　小東在營改增之后買房，得到的是增值稅發(fā)票，那么200萬的房款中就分別包含了萬科的收入及增值稅(銷項稅額)之和。

　　萬科不含稅收入+增值稅額=萬科不含稅收入+萬科不含稅收入×10%=200萬，由此可計算萬科不含稅收入為182萬，增值稅額18萬。

　　到了要清算增值稅的時候，萬科將增值稅銷項額減去進(jìn)項稅額(萬科購買各類原材料、服務(wù)、支付貸款利息等形成的稅額)，就是最后的增值稅額了.

　　

　　(征收增值稅的情況)

　　

　　同樣給大家找了一張增值稅發(fā)票，可以清晰地看到不含稅的金額及增值稅額，其中不含稅金額部分為企業(yè)的實際收入，稅額這部分為消費者直接承擔(dān)的金額，不會計入到企業(yè)的利潤報表中。

　　

　　所以從小明和小東買房的案例中我們可以發(fā)現(xiàn)，營業(yè)稅的稅額是包含在萬科主營業(yè)務(wù)收入里的，而增值稅的稅額并不包含在萬科的主營業(yè)務(wù)收入里面，而且發(fā)票也表明了這些稅額已經(jīng)轉(zhuǎn)到了業(yè)主支付的首付款中，萬科并沒有為此付出代價，因此也不會體現(xiàn)在萬科的利潤表中。

　　而且發(fā)票也表明了這些稅額已經(jīng)轉(zhuǎn)到了業(yè)主支付的首付款中，萬科并沒有為此付出代價，因此也不會體現(xiàn)在萬科的利潤表中。

　　看完這個案例，我們再回過頭來看文章最開始的例題就很好理解了，原來增值稅是價外稅，我們在計算增值稅額的時候要從收入中剔除稅額部分以后再計算：

　　含稅銷售收入=不含稅銷售收入+銷項稅

　　銷項稅=不含稅銷售收入×稅率

　　因此，換算一下有：

　　不含稅銷售收入=含稅銷售收入/(1+稅率)

　　銷項稅額=含稅銷售收入/(1+稅率)×稅率

　　(注：以上稅率均為10%)

　　例題中5個億是各個小業(yè)主實際承擔(dān)的房價款，而對于萬科來講，其實際收入在扣除掉當(dāng)期可以抵扣的土地成本及增值稅額外只有4.09億元，計算增值稅的稅基應(yīng)該以實際收入4.09來計算，而非5億元來計算。

　　這一點大家在平時的工作中一定注意，尤其是在看測算表的過程中。