房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間如何確立

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間如何確立

　　前言

　　看到標(biāo)題，大家都明白這并非一個新鮮話題。但是若要讓您將此問題的答案精準無誤地說個明白，恐怕也不是每個人都能做到。瀝嘔君在咨詢項目現(xiàn)場也經(jīng)常被客戶提及這方面的疑惑，因此特開此篇，談?wù)剛€人想法。文中觀點或有疏漏偏頗之處，敬請大家點撥指正。

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)大多銷售的是期房，稅務(wù)機關(guān)為了更加規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的納稅管理，確保國家稅款不致流失，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售期房過程中的應(yīng)稅收入采取了預(yù)征方式，此時房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)繳增值稅;當(dāng)滿足特定條件時，房地產(chǎn)企業(yè)需就其此階段的售房收入進行增值稅納稅申報。換句話說，只有在房地產(chǎn)企業(yè)進行增值稅納稅申報這個階段，其在稅法層面上的增值稅納稅義務(wù)才真正發(fā)生。本文所要討論的，正是要闡明這個特定條件具體指的是什么，有沒有存在一些注意的特殊情形。

　　“欲言又止”的財稅[2016]36號文

　　很多朋友都知道，房企在預(yù)收房款時，需要開具編碼為602(銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款)的不征稅**(零稅率普票);但是很多人困惑的是，房地產(chǎn)企業(yè)究竟何時正式核算增值稅，停止預(yù)征行為呢?

　　關(guān)于這個問題，財稅[2016]36號文有一段高度概況的條款描述，寥寥百字，非常精煉。但是對于很多財務(wù)小白來說，看了這樣的表述，表示還是一臉懵逼。

　　[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

　　第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

　　*納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具**的，為開具**的當(dāng)天。

　　*收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

　　*取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　上述表述實際上包含了三個前提條件：發(fā)生應(yīng)稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預(yù))售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當(dāng)然還有一個情形就是開了票給客戶，當(dāng)然咯，這里的**指的是增值稅專用**(并不是預(yù)征階段的零稅率普票)。

　　所以這里存在著幾個重要的業(yè)務(wù)節(jié)點：

　?、賾?yīng)稅行為發(fā)生日;

　?、谑斟X日;

　?、凼鄯亢贤献⒚髁藨?yīng)付款時間(區(qū)分實際付款時間);

　　④合同上未注明付款時間的，看實際交房日(權(quán)屬轉(zhuǎn)移);

　　⑤開具增值稅**日

　　大家記住這幾個時間點，咱們后面用得上。

　　什么是應(yīng)稅行為

　　應(yīng)稅行為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，咱們翻譯成鄉(xiāng)間土話，大概包含了三層意思：

　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時間;

　　2、實際交房;

　　3、辦結(jié)不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)

　　從民法的角度出發(fā)，對于不動產(chǎn)的物權(quán)固定需要通過權(quán)屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經(jīng)濟行為隨即發(fā)生。如果售房合同中約定了交房時間，只要這個時間一經(jīng)過，就能認定為已經(jīng)發(fā)生了應(yīng)稅行為。當(dāng)然，實際交房也好，辦結(jié)權(quán)屬登記也罷，很明顯是發(fā)生了經(jīng)濟行為的明證，因此后兩個行為動作被界定為應(yīng)稅行為的發(fā)生，更是毫無爭議。

　　從實務(wù)出發(fā)，我們很容易得出結(jié)論，最后一層意思，亦即辦結(jié)權(quán)屬登記一般而言都是發(fā)生在最后，那么我們僅需要考慮的是，前兩個行為動作誰發(fā)生在先，我們即可認定，此時的應(yīng)稅行為已然發(fā)生。

　　收訖銷售款項VS取得索取銷售款項憑據(jù)VS開具**

　　如何理解這個收訖銷售款呢?瀝嘔君認為，如果合同約定交房日或者實際交房日這兩個時間點均未到達的話，哪怕你這個時候收到全款了，那也只是預(yù)征增值稅。根據(jù)國稅總局公告2016年第18號的相關(guān)規(guī)定，“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”。由此可見，收到款項并不是必然發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的充分條件，還要看應(yīng)稅行為發(fā)生了沒有，因為這是個大前提。

　　取得索取銷售款項憑據(jù)，又是什么意思呢?簡單理解就是看售房合同上約定的付款日期。只要這個時間一到，稅務(wù)局就默認你房企收到房款了。從現(xiàn)實角度出發(fā)，也不難理解稅務(wù)局之所以這么設(shè)計條款的初衷所在?？蛻舾犊钜话阒粫崆?，很少有延后的。除非你是打算放棄購買了，否則你會愿意搭上那無謂的延遲支付違約金嗎?

　　最后要解決的，是關(guān)于開具**日的界定。首先明確一點，這里所說的“**”，指的是適用稅率的增值稅**，而不是預(yù)收房款階段所開的零稅**。其次，特別需要關(guān)注一點，**開出去了，就一定代表增值稅納稅義務(wù)發(fā)生了嗎?NO!還是看應(yīng)稅行為。什么是應(yīng)稅行為發(fā)生的標(biāo)志?合同約定的交房日或?qū)嶋H交房日，這兩個時間點其中之一到達了沒有?如果答案是否定的，那么此時的增值稅納稅義務(wù)仍未被激活。

　　先看前提，再看輔助條件

　　判斷增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生，首先看大前提：應(yīng)稅行為是否發(fā)生了(上文提及的兩個時間點);如果大前提滿足了，OK!接著往下走，看收訖銷售款、索取銷售款項憑據(jù)、開具**這三個業(yè)務(wù)動作誰發(fā)生得最早，就以這個時間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的標(biāo)志。

　　結(jié)論

　　1、如果已經(jīng)收到預(yù)售房款的，合同約定交房日便是增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生日;若實際交房日早于約定交房日的，則以實際交房日作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　2、如果沒有收到預(yù)售房款的，在合同約定交房日或?qū)嶋H交房日之后收到錢的，OK，哪個時間在前，就以哪天作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　3、如果沒有收到預(yù)售房款的，在合同約定交房日或?qū)嶋H交房日之后開了**的，OK，哪天***，哪天作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　需要注意的是，視同銷售情形下的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，因為不涉及到收取房款行為，也無需開具**，一般也不會約定明確的交房時間，所以此時我們只需看兩個時間點：①實際交房日和不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記辦結(jié)日。這兩個時間點哪個在前的，哪個作為納稅義務(wù)發(fā)生日。

　　如上內(nèi)容，僅代表瀝嘔君的一家之言，如您對此有不同看法的，歡迎您在后臺留言回復(fù)，發(fā)表您的真知灼見。

　　來源：智慧源地產(chǎn)財稅

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”納稅評估：增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確認問題

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十四條、第十五條以及第二十二條明確規(guī)定，不管是小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，還是一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的或者適用簡易計稅方法計稅的，均應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)第四十五條納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定。

　　原《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”

　　與《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條相比，財稅【2016】36號文件取消了“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”意味著除了提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)采取預(yù)收款方式外，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在采取預(yù)收款方式收到的款項不屬于收訖銷售款項，增值稅的納稅義務(wù)并沒有發(fā)生，只能夠按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(一般納稅人，第十條至第十二條;小規(guī)模納稅人，第十九至第二十一條)相關(guān)規(guī)定在取得預(yù)收款的次月納稅申報期依照3%的預(yù)征率向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的清算。在實踐中該如何把握，各試點地區(qū)國稅局解釋并不完全相同。如河南省國家稅務(wù)局《“營改增”問題快速處理機制專期十三(房地產(chǎn)企業(yè)專期)》問題四，對該問題解釋為：“應(yīng)以房產(chǎn)交付給買受人并取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。”但在具體交房時間的確定上，并不明確，應(yīng)以商品房買賣合同上約定的交付時間為準，若實際交房時間早于合同約定時間，以實際交房時間為準。

　　以合同預(yù)定的交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，具有以下優(yōu)點：一是可以解決稅款預(yù)繳時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間不明確的問題;二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題;三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

　　在房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評估中，需要核實商品房買賣合同上約定的房產(chǎn)交付時間，以此確定銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生的時間，適時進行增值稅的清算。

　　來源：平頂山國稅局